Location meublée : les nouvelles contraintes s’empilent pour les bailleurs

Depuis la promulgation de loi Alur en mars dernier, ce régime de location n’a cessé de perdre en souplesse. Au profit des locataires.

 Oublié l’eldorado des meublés ? Alors que ce régime de location a longtemps cumulé les avantages pour les propriétaires-bailleurs, force est de reconnaître qu’il perd de sa superbe au fil de l’entrée en vigueur des réglementations issues de la loi Alur. Dernier exemple en date : la publication attendue en mars prochain d’un décret d’application qui imposera de respecter un bail type précisant les équipements mis à disposition, les travaux récents, la surface...

Avant cela, ces contrats - naguère réputés pour leur souplesse - ont subi de sérieux tours de vis. Depuis la promulgation de la loi Alur en mars dernier, les baux de locations meublées insèrent, au même titre que les locations nues, des clauses interdites : "ces clauses, régies par l’article 4 de la loi de 1989, défendent notamment d’imposer un prélèvement automatique, de facturer une quittance de loyer… ce qui n’était pas le cas auparavant", observe David Rodrigues, juriste à l’association de consommateurs CLCV. De même, si les locations meublées n’étaient auparavant soumises à aucune règle concernant le dépôt de garantie,les bailleurs ne peuvent plus exiger plus de deux mois de loyers aux locataires entrants.

Une fois le contrat signé, leurs marges de manœuvres sont aussi réduites. Exit la possibilité de facturer tout ou partie du montant des travaux au locataire. La loi Alur limite ces facturations aux menues réparations - changement de joints, remplacement des interrupteurs… - et à l’entretien courant, comme c'est le cas pour les locations classiques.

Même constat à la sortie du bail : alors que jusqu’ici aucune règle ne prévalait pour la facturation de l’état des lieux d’entrée, la tarification de ce service a été plafonnée par décret (3 euros le mètre carré) depuis le 15 septembre dernier. En outre, le propriétaire ne peut désormais rompre le bail que dans des cas précis : s'il reprend le logement pour lui-même, pour son conjoint, pour ses ascendants ou descendants.

Que les propriétaires soient prévenus, d’autres nouvelles réglementations sont attendues pour les mois à venir. Parmi elles : la publication d’un décret qui fixera dans le marbre les équipements que les bailleurs sont tenus de fournir à leurs locataires électroménager, vaisselle, table, chaises, canapés, lits…). Ou encore d’un autre texte qui listera précisément les documents que les bailleurs – en location vide comme en meublé – sont tenus d’exiger pour sélectionner leurs locataires.

Si ces nouvelles règlementations offrent une meilleure protection aux locataires en meublés, nul doute qu’elles ne détourneront pas pour autant les propriétaires adeptes du régime. Et pour cause, ces baux spécifiques conservent malgré tout une certaine souplesse : le contrat minimum peut être réduit à un an renouvelable, contre trois pour les locations traditionnelles. En outre, et ce n’est pas non plus négligeable, le régime fiscal y reste encore très doux. Un propriétaire louant un appartement meublé - sous le statut de loueur non professionnel - bénéficie d’un abattement de 50% sur ses loyers (à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, car c’est le régime du micro-BIC qui s’applique) dans la limite 32.600 euros perçus dans l’année. Le solde étant soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS : 15,5%). A titre de comparaison, la location vide, ne donne droit qu’à un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus fonciers…

Guillaume Chazouillères