Retard de loyer : quel recours ?

C'est la hantise de chaque propriétaire. Que son locataire ne paie plus son loyer et qu'il se retrouve avec des loyers impayés ou des retards de loyer. Quels sont, dans ce cas, ses recours ? Vers qui peut-il se tourner pour faire valoir ses droits ?

Dès le premier impayé de loyer et avant toute action tendant à demander la résiliation du bail, le propriétaire a tout intérêt à se rapprocher de son locataire pour en comprendre les raisons et trouver un arrangement (délai supplémentaire accordé, paiement en plusieurs fois...). Evidemment, si le bien est donné en gestion locative à une agence immobilière, ce sera elle qui se chargera de toutes ces démarches.

Sans possibilité de trouver un accord avec le locataire, le propriétaire (ou son mandataire) aura la possibilité de s'adresser à son assureur s'il a contracté une assurance garantissant les impayés de loyer ou à la personne qui s'est portée caution pour le locataire, lorsqu'il en existe une. Si le locataire perçoit une aide au logement, le propriétaire peut également obtenir de la caisse d'allocations familiales (CAF) qu'elle lui soit versée directement.

Le propriétaire a aussi la possibilité de mettre fin au bail si le locataire ne respecte pas son engagement de payer le loyer et les charges aux échéances convenues. Si le bail contient une clause résolutoire, sa résiliation peut être prononcée automatiquement par le propriétaire, sous réserve de respecter une certaine procédure. Dans ce cas, le propriétaire doit envoyer un commandement de payer au locataire par acte d'huissier. Le locataire dispose alors de deux mois pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû ou demander de nouveaux délais de paiement. A l'issue, si la situation n'est pas régularisée, le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance en référé pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit directement assigner le locataire par acte d'huissier, devant le tribunal d'instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion. Le tribunal d'instance apprécie alors si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion. Au vu de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Si ce n'est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.

Suite à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire doit lui envoyer par huissier un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement.