Se lancer dans l’investissement locatif

Ce tableau idyllique, certains investisseurs ne s’y reconnaissent pas. Car la face noire de l’immobilier locatif existe : un locataire qui ne paie pas, un programme mal ficelé, des avantages fiscaux qui partent en fumée, et le rêve vire au cauchemar. Pourtant, bien conçu, l’investissement immobilier mérite une place de choix dans un patrimoine.

Différentes façons d’investir

En général, on commence à envisager ce placement après l’acquisition de sa résidence principale, mais ce n’est pas systématique. Certains locataires habitant dans une grande ville très cotée ne disposent parfois pas des moyens suffisants pour devenir propriétaires d’un appartement plus vaste pour loger leur famille, mais peuvent en revanche acquérir une petite surface et arrondir leurs revenus. Une bonne façon pour eux de mettre un pied dans l’immobilier.

Quand il achète suffisamment jeune, l’épargnant bénéficie, dix, quinze ou vingt ans plus tard, d’un complément de revenus grâce aux loyers perçus après qu’il a intégralement remboursé le crédit. La palette est vaste. Il peut choisir de conserver le bien en l’état, de le vendre et de donner une autre destination au capital récupéré, ou de l’utiliser comme résidence secondaire. Dans ce cas, évidemment, il n’y a plus de complément de revenus, mais un gain en qualité de vie.

Autre destination de l’immobilier locatif : le logement de sa progéniture. Schéma classique : des parents achètent un studio pour y installer leur enfant qui débute un cursus universitaire, puis le mettent en location une fois les études achevées. Attention cependant, ce montage n’entre pas dans le cadre des avantages fiscaux de type Robien ou Borloo, pour lesquels le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur.

Plusieurs régimes fiscaux

Or la motivation fiscale reste souvent déterminante dans le choix d’un investissement locatif, qu’elle se traduise par un simple abattement sur les loyers (régime microfoncier) ou l’amortissement du coût d’acquisition du logement dans le cadre des dispositifs Robien ou Borloo. "Je mets en garde mes clients : derrière les carottes fiscales, il y a toujours une contrainte. L’investissement locatif permet avant tout de placer de l’argent dans l’immobilier, de s’encourager à épargner grâce à l’emprunt, et de percevoir des revenus complémentaires. La fiscalité ne doit pas être l’objectif principal", rappelle, prudent, Me François Carré, notaire à Paris.

Ce n’est pas sans raison que les pouvoirs publics soutiennent depuis des années l’immobilier locatif par des mécanismes auxquels les politiques ont laissé leur nom, de Méhaignerie à Borloo, en passant par Quilès, Périssol, Lienemann, Besson et Robien ou, dans un autre registre, Malraux, Girardin et Demessine.

"Les logements sociaux ne peuvent pas suffire à répondre à une demande sans cesse croissante. L’État incite donc les particuliers à réaliser des investissements locatifs, via la fiscalité. Et cela crée une dynamique positive pour l’économie française en développant le secteur de la construction", confirme Me Carré. Aujourd’hui, les avantages fiscaux sont cependant soumis à des contraintes sociales, le montant des loyers étant encadré en fonction des zones géographiques et du dispositif choisi.

Un programme "bien" situé

Il reste à sélectionner le bien. Pas question de se laisser éblouir par des rentabilités astronomiques présentées par certains commerciaux peu rigoureux. Même prudence sur Internet, où fleurissent les offres alléchantes du type "au moins 200 % plus efficace qu’une assurance-vie" (sic !).

Le bon sens et la logique dictent à eux seuls des règles de prudence fondamentales, malheureusement pas toujours suivies par les investisseurs. Il semble ainsi indispensable de se déplacer pour aller voir où se situe l’appartement proposé, dans le neuf comme dans l’ancien, s’il est bien desservi par les transports en commun et si le quartier convient.

De même, on n’omettra pas de s’informer sur les prix des biens équivalents, afin de ne pas surpayer l’avantage fiscal. "Je conseille de choisir une résidence où il y a une majorité de propriétaires occupants, plutôt que des bailleurs. L’immeuble sera alors mieux entretenu, ce qui favorise une relocation plus rapide, indique Me Nicole Chêne, notaire à Arras. Je demande aussi toujours à mes clients s’ils ont de quoi payer six mois de crédit si le locataire ne règle plus son loyer. S’ils répondent par la négative, ou si cette éventualité leur donne des sueurs froides, mieux vaut qu’ils renoncent à l’investissement locatif."

Savoir "gérer" ses locataires

Car les rapports locatifs réclament du temps et de la sérénité. Au-delà des impayés, que des assurances atténuent, le propriétaire bailleur doit être capable de gérer l’ensemble des relations avec son locataire, y compris son départ et la sélection du suivant.

À moins, bien sûr, qu’il préfère confier cette gestion à un professionnel, moyennant finance. Une solution idéale pour les bailleurs ne souhaitant pas s’investir personnellement dans ce type de relation. D’autant que la constante évolution de la réglementation en matière de logement complique la donne pour le propriétaire.

Dépenses sans recettes

Avant de rencontrer un locataire, il faut avoir acheté. Afin de mettre toutes les chances de son côté, avant d’entamer la visite des bureaux de vente des programmes neufs, on effectuera quelques simulations chiffrées. C’est que le chant des sirènes de la défiscalisation a attiré plus d’un investisseur qui s’est ensuite mordu les doigts d’avoir oublié d’intégrer dans son projet les aléas d’une opération immobilière. Et ils ne manquent pas. À ceux qui maîtrisent mal les arcanes de la gestion patrimoniale, l’Association nationale pour l’information sur le logement (Anil) propose un outil de calcul.

"Il s’agit d’un simulateur, explique Jean Boisvieux, chargé des études à l’Anil, qui incite à passer en revue - et à chiffrer - tous les aspects d’un investissement immobilier, en particulier ceux auxquels un non-professionnel ne penserait pas." Il commence par mettre l’accent sur l’une des caractéristiques de l’immobilier : son préfinancement.

Si on s’oriente vers un logement neuf - celui qui reçoit le plus de soutien des pouvoirs publics -, on finance le bien avant qu’il ne commence à rapporter : 5 % du prix à la réservation, 30 % à l’achèvement des fondations, 40 % lorsque les murs extérieurs et la toiture sont posés, 20 % à la fin des travaux, et les 5 % restants à la réception du logement. Pendant plusieurs mois, le coût du crédit sera supporté par les seules économies de l’investisseur.

L’enjeu du loyer

Une fois le logement livré, démarre la recherche d’un "bon" locataire. D’une part parce que l’avantage fiscal est lié au fait de louer le bien pendant neuf ans, et d’autre part parce que l’équilibre financier du projet repose sur les loyers ! La première location doit intervenir dans les douze mois qui suivent l’achèvement du logement, et l’administration fiscale (instruction fiscale n° 5 D-3-05 du 21 février 2005) ne tolère pas de vacance supérieure à douze mois entre deux locataires. "Cette période de battement doit être prise en compte dans le plan de financement ; nous l’évaluons à un mois tous les trois ans", insiste Jean Boisvieux.

Afin de trouver un locataire et - surtout - de le garder, déterminer un loyer raisonnable s’impose. Mieux vaut d’ailleurs un loyer légèrement inférieur au marché pour que les locataires aient envie de s’y fixer. Dans le cas contraire, ils risquent de n’y demeurer que… le temps de trouver un point de chute moins coûteux. Or une forte rotation des locataires dégrade la rentabilité locative. Autre conseil : ne pas tabler sur de fortes évolutions de loyers. "Un taux de croissance de 2 % l’an relève d’une démarche volontairement très prudente", défend Jean Boisvieux.

Quelle plus-value au final ?

La simulation mise en place par l’Anil dresse ensuite la liste des charges : entretien courant, copropriété, taxe foncière à partir de la deuxième année et travaux à partir de la huitième. Il s’y ajoutera les éventuels frais de gérance et d’assurance impayés.

Ensuite, le programme égrène, année après année, l’effort de trésorerie qu’il sera nécessaire de consentir. On est loin de la promesse des loyers remboursant l’emprunt ! Un tel effort ne se justifie que pour réaliser une opération économiquement rentable. Ce ratio se calcule en posant des hypothèses sur le montant espéré de la plus-value à la revente (même si l’investisseur prévoit de conserver ce bien dans son patrimoine).

Ce gain dépend directement du prix d’acquisition. Lorsque le bien a été trop cher payé - ce qui est souvent le cas des programmes dits investisseurs dont les frais de commercialisation sont élevés - il sera difficile d’en tirer un bon prix quinze ans plus tard ! "Une évolution de 2 % l’an constitue là encore une approche très prudente", commente Jean Boisvieux, dont le logiciel propose d’afficher un calcul avec une décote jusqu’à 15 %.

Enfin, il faut faire intervenir les périodes où le logement reste inoccupé, en réalisant plusieurs simulations intégrant des paramètres différents. D’une manière générale, on se méfiera des vendeurs qui affichent des présentations basées sur de fortes plus-values à la revente et des charges trop modestes.

Un exemple d'investissement à Toulouse

Avec un apport personnel de 22 000 €, un couple (marié, un enfant) veut réaliser un investissement de 190 000 e. Première précaution, alors que le loyer maximal pour la zone toulousaine s’établit à 876 €, il a été fixé à 750 €, sur la base des loyers communément pratiqués dans l’agglomération pour des logements similaires. Ensuite, une évolution de 2 % l’an a été choisie, "ce qui constitue là encore une approche très prudente", commente Jean Boisvieux, dont le logiciel propose d’afficher un calcul avec une décote jusqu’à 15 %.

Avec ces paramètres, le rendement net ressort à 3,5 % avant impôt (4 % si l’on intègre l’avantage fiscal). Si l’on avait fixé le prix de revente à 250 000 € au lieu de 230 000 €, le rendement aurait grimpé d’un demi-point, mais il aurait baissé d’autant si le logement restait inoccupé six mois en tout (au lieu de trois) sur la durée de l’opération, d’où l’intérêt de réaliser plusieurs simulations en intégrant des paramètres différents.

Malgré l’avantage fiscal, jusqu’au terme de l’emprunt, ce couple devra puiser entre 700 et 1 000 € par mois pour équilibrer son opération.

Adresses utiles

Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) : www.anil.org

Agence nationale de l’habitat (Anah) : www.anah.fr

Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) : www.unpi.org