Le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel.

Sachant qu’il s’agit là d’un moyen efficace de lutter contre la crise endémique de locations, les gouvernements successifs se sont toujours attachés à proposer des solutions économiques et/ou fiscales pour favoriser les loueurs non professionnels, et notamment pour les meublés qui bénéficient de règles différentes de celles des logements vides.

Le régime « micro » des locations meublées.

Ainsi le législateur a-t-il prévu, pour les particuliers qui louent un appartement meublé dont les revenus de l’année précédente n’excèdent pas 70 000 € (meublé « classique ») ou 170 000 € (tourisme classé ou chambres d’hôte) un régime dit «micro». Un dispositif apparemment fructueux puisque vous bénéficiez de facto d’un abattement de 50% pour les premiers et de 71% pour les seconds. Ce qui implique que vous ne pourrez donc déduire aucune dépense supplémentaire, cette réduction forfaitaire représentant la totalité des charges putatives.

Des revenus au titre des bénéfices industriels et commerciaux.

Dès lors, le montant des locations perçu devra être porté dans les BIC (bénéfices industriels et commerciaux) même si celles-ci n'existent que de manière exceptionnelle, et non dans les revenus fonciers comme c’est le cas pour les logements vides. Ce BIC imposable (après abattement) sera alors ajouté à vos autres gains et sera soumis au barème progressif habituel mais aussi à la CSG et à la CRDS. Et c’est là qu’un problème peut apparaître car selon la composition de votre foyer et vos revenus, le régime réel peut se révéler bien plus intéressant. Et notamment parce qu’il permet non seulement de déduire toutes les charges de la location, dont les intérêts d’emprunt, mais aussi l’amortissement du bien dans certains cas (généralement sur une durée de 25 à 40 ans).

Pour le réel, une comptabilité conforme est exigée.

Et c’est là que vous avez tout avantage à vous munir de votre calculette pour estimer quel régime s’avère le plus avantageux selon votre situation personnelle. Cependant, le principe du réel a une contrepartie qui risque de rebuter plus d’un bailleur, surtout s’il ne loue qu’un seul logement. En effet, ce système induit que vous teniez une comptabilité conforme au Code du commerce et au plan comptable général, ce qui relève sans nul doute des compétences d’un expert-comptable. De la même façon, vous devrez établir une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes (bilan…).

Tout dépend de votre situation.

Autre inconvénient du réel, vous ne pouvez pas opter pour ce régime au dernier moment, à savoir lors de votre déclaration. Vous devrez notifier votre décision au service des impôts des entreprises avant le 1^er février de l'année n pour une déclaration à déposer en n+1. Un certain nombre de désavantages qui méritent cependant que vous analysiez parfaitement votre situation individuelle avec l’assistance d’un professionnel. D'autant que cette décision demeurera valable deux ans (avec tacite reconduction). Cela dit, si les revenus de ces locations excèdent 70 000€, vous n’aurez pas le choix et serez soumis d’office au régime du réel !